布里斯班又淹水了！如何影响房价？Brisbane flooding again? How will it affect the Brisbane property market?

 

2022年二月，还没出正月，布里斯班又双叒淹水了。窗外雨还在哗哗地下，手机里大家各地拍的淹水照越积越多，而上游水坝放水泄洪的水都还没到达布里斯班呢！

布里斯班上一次大面积的淹水是在2011年，更早一次是1974年。昆士兰州在80年代建了威文霍大坝（Wivenhoe Dam），据说可以管理狂野的布里斯班河，不会有洪水了，结果2011年就来了一次大洪水。不过2011洪水有部分人祸因素，先期判断失误，布里斯班河上游水库蓄水太多，没舍得放，后来撑不住泄洪，下游成了泽国。那次洪水过后立法了，水库蓄水到达多少就得放水，据说再次洪水的可能性已经非常低了。可才过去11年，洪水又来了，再次打脸。说好的百年一遇，怎么就十年一遇了？这次没啥人祸的理由了吧？水坝也不能阻止，布里斯班就是容易发洪水。其实早在英国人到来之前，土著居民就知道这个事实了。所以他们大多住在树上，即接近水源，又不怕被淹。刚来的英国人不清楚，在布里斯班和边上安营扎寨，结果很快就领略了布里斯班河的威力。所以往周围的高地发展，越高的地方，房价越贵。

我们刚来布里斯班的时候，2011年的洪水过去没几年。那时买房的时候都会小心地查一查flood map。如果一个房子(house)莫名比同区其他房子便宜十几万，公寓（unit）便宜三五万，十有八九是淹过水。布里斯班地势高高低低，一条街最高地块肯定最高，低洼处的地价肯定便宜不少。这基本是当地房产市场的共识。另外，区域性最低处是走水道，上面不能建房，建游泳池、网球场可以，如果一块地部分是这样的地方，地价也会受到影响。这个查洪水地图的习惯一直持续了下来。只是2021年以来的房价火箭式上升，买房人抢房抢红了眼，同时，2011年似乎也渐行渐远，洪水影响带来的折扣越来越小。就在我们感叹，淹水地、公墓边地都纷纷卖出高价的时候，又来了一次洪水，把那根弦又拉了起来。

布里斯班进入2022年房价依然火热。1月涨幅2.3% （CoreLogic数据），居各个省会城市之首。没有想到，在加息到来之前，倒是先来了一场洪水来给布村房地产市场降温。虽然目前洪水淹没的房屋数量还远没有2011年厉害，但是大雨还没有停，洪峰还没有到达，不知道会发展到哪一步。即使没有2011年严重，这次洪水也足够引起人们对大洪水的恐惧，进而影响对河边、低洼地区房产的需求，也打消部分外州投资客的热情。有人会说，洪水淹也没关系，反正有保险公司赔。其实保险公司不会做赔本的生意。洪水区的房子的保费要高很多，不少保险公司甚至都不提供洪水险，这会增加房子的持有成本。所以布里斯班房产经此一役，整体上涨速度一定会放缓。不过，刚需的人群还在，买房时更加要去买地势高的房子，这类房子受到的影响应该不大，甚至可能还会受到更多追捧。高地势带来的溢价会更高，洪水区的折价也会更大。