什么是负扣税(Negative Gearing) -- 澳洲房产投资必须知道的概念

 

负扣税是在澳洲广泛使用的一个投资策略。相信刚来澳洲的朋友都是在涉及到房产时第一次听到这个概念。实际上房产投资只是可以用到负扣税的一种投资。任何一种投资，包括地产、股票，债券，只要这项投资有损失，投资人都可以用这个损失去抵减当期个人的应税收入，比如工资以及当期其他资产产生的净收入，从而降低当期个人应缴所得税。如何计算一项投资产生的损失？资产涉及的费用，例如购买这项资产时贷款的利息费用、资产的折旧费用等，超过这项资产带来的收入，这部分差额就是当期的损失。

负扣税是如何工作的呢？以房产投资为例。假设你有一套投资房，每周租金400元，年租金2万元。这套投资房涉及的费用包括：借款利息1.5万元，物业管理费4000元，市政税（council rate）2000元，水费（固定部分）800元，房产折旧 3200元，维修 2000元。这套投资房当年的净损失是7000元 (20,0000- 15,000- 4,000 - 2,000 – 800 - 3,200 – 2000 = -7,000)。假设你2021年的工资收入是15万澳元一年。那么7000元的投资房损失将会为你带来7000× 37% (边际税率)=2,590元的所得税返回(tax return)。

关于房产折旧，指的是正常使用、老化等带来损耗导致的价值下降。这部分也是房产投资的成本。土地价值不会应使用而下降，因此不能折旧。简单来说，房屋框架部分，可以每年折建筑成本的2.5%。因此，越新的房屋，建筑成本越高，折旧也就越高。同时新房的装修、设备也都是新的，进一步提高了折旧额度。折旧具体如何计算，有很多因素决定，不同部分的折旧年份不同，而且如果是二手房，还需要根据房屋建造年份、材质、结构等估计剩余可折旧部分的价值。折旧一般都是请专业评估师来估算。一份住宅折旧报告也不贵，一般就是几百澳元。

既然只有投资损失的时候才能退税，那么为什么我要去做带来损失的投资呢？事实上由于澳洲房价最近几十年一直在涨，而且房价涨幅超过房租涨幅，现在已经很少能买到通过出租带来正现金流的房产了。而现在买投资房出租的主要原因是预期房价上涨，未来出售时能获得资本利得(capital gain)。长期持有房产，工作的时候利用负扣税降低一些持有成本，未来退休没有工资收入后，或者转为兼职工作工资收入降低时出售房产，享受房产增值收益，也不用缴太高的资本利得税。

负扣税政策是澳洲人民，特别是收入高又没有其他避税方式的人群购买投资房的主要动力之一。澳洲的个人所得税率很高。不愿坐享政府福利，宁愿自己工作的人群，常常感叹辛苦工作一整年，近一半工资贡献去交税。负扣税政策一定程度上缓解了对辛勤工作人群的税收负担，增加了民众积极工作、积极投资的动力。负扣税从1936年 Income Tax Assessment Act颁布开始实施，已经在澳洲存在近百年。2018年大选工党提出上台后要打击负扣税，以及取消股票分红抵免的Franking credits政策(这个概念我们以后详聊)。工党取消负扣税的本意是想打击高房价，从而使首次购房者更容易进入市场，同时打击高收入人群，劫富济贫。然而打击房价，也会导致房地产市场疲软，带来经济的下滑。经济失去活力，工作机会更少，房价再跌，也只会有更多人买不起，不愿买。这项政策明显不受大部分民众的欢迎，以至于失去了原本大好必赢的竞选势头，把传统的工党票仓推向了对立面。但是随着房价不断攀升，政府限制负扣税的可能性还是有的。事实上从2017年开始，政府已经限制了负扣税的使用范围，对于2017年后购入二手房的房主，旧的家电家具已经不能用来计算折旧抵税了。一旦更多限制负扣税的政策出台，会对房地产市场有显著的打击，我们且行且看吧。