南村听雨轩

  这两天的热点还是洪水。今天是洪水过后的第一个周六。我的一个朋友上午去参加了一个拍卖。朋友最近一直在看房，因为价格不断上涨，还没能下手。上周日我们闲聊时说这次洪水过后可能有捡漏的机会。这周六朋友就出动看房去了。 朋友看的是 Indooroopilly 的一个 800 多平米地的 Queenslander house 。我朋友没有参加拍，因为这个区是她家现在住的区，她想去另一个区买房，看这个房的拍卖是了解一下市场行情。房子在 indooroopilly 中学附近，是不错的街区。两块地，两层楼房，不受洪水影响。按照这段时间的行情，房价应该在 230 万到 250 万这个范围。结果，今早的拍卖很冷清，只叫到 205 万就停了。卖家在别处买了房，这里必须出手，只能割肉。一场洪水，损失了几十万澳元。朋友很激动，赶紧去自己心仪的区看房去了。 但是不要误会认为这样捡漏的机会布里斯班遍地都是，完全不是这么回事。有很多条件才能促成一次捡漏的机会。卖家要有必须出手的原因，比如上文说的房子，卖家已经贷款在别处买了房，需要卖这处房产还 bridging loan 。如果不是必须出手，完全可以等等再卖。从 2011 年的经验来看，洪水带来的负面影响很短暂。 2011 年洪水过后，大部分房主都不着急卖，好位置好房子出来的很少。好房源少了，价格也自然不会跌。这次估计情形也差不多。作为买家，要对房子很熟悉，对市场很熟悉，下手才能准。否则如果仅仅因为价格低就出手，买到的房子也不一定合自己的心意。我一个朋友的朋友，看了好久看中一套房，那时刚好是在 2020 年布里斯班刚刚 lockdown 的时候拍卖，刚刚宣布 lockdown ，一片混乱，大部分人都没有心思去看房了，只有她一个人拍，最后 180 万拿下，比 lockdown 前的市价低了 30 万到 50 万。这也是碰到了少有的捡漏的机会。总之，捡漏不易，机会永远是给有准备的人。

  2022 年二月，还没出正月，布里斯班又双叒淹水了。窗外雨还在哗哗地下，手机里大家各地拍的淹水照越积越多，而上游水坝放水泄洪的水都还没到达布里斯班呢！ 布里斯班上一次大面积的淹水是在 2011 年，更早一次是 1974 年。昆士兰州在 80 年代建了 威文霍大坝（ Wivenhoe Dam ） ，据说可以管理狂野的布里斯班河，不会有洪水了，结果 2011 年就来了一次大洪水。不过2011洪水有部分人祸因素，先期判断失误，布里斯班河上游水库蓄水太多，没舍得放，后来撑不住泄洪，下游成了泽国。那次洪水过后立法了，水库蓄水到达多少就得放水，据说再次洪水的可能性已经非常低了。可才过去 11 年，洪水又来了，再次打脸。说好的百年一遇，怎么就十年一遇了？这次没啥人祸的理由了吧？水坝也不能阻止，布里斯班就是容易发洪水。其实早在英国人到来之前，土著居民就知道这个事实了。所以他们大多住在树上，即接近水源，又不怕被淹。刚来的英国人不清楚，在布里斯班和边上安营扎寨，结果很快就领略了布里斯班河的威力。所以往周围的高地发展，越高的地方，房价越贵。 我们刚来布里斯班的时候， 2011 年的洪水过去没几年。那时买房的时候都会小心地查一查 flood map 。如果一个房子 (house) 莫名比同区其他房子便宜十几万，公寓（ unit ）便宜三五万，十有八九是淹过水。布里斯班地势高高低低，一条街最高地块肯定最高，低洼处的地价肯定便宜不少。这基本是当地房产市场的共识。另外，区域性最低处是走水道，上面不能建房，建游泳池、网球场可以，如果一块地部分是这样的地方，地价也会受到影响。这个查洪水地图的习惯一直持续了下来。只是 2021 年以来的房价火箭式上升，买房人抢房抢红了眼，同时， 2011 年似乎也渐行渐远，洪水影响带来的折扣越来越小。就在我们感叹，淹水地、公墓边地都纷纷卖出高价的时候，又来了一次洪水，把那根弦又拉了起来。 布里斯班进入 2022 年房价依然火热。 1 月涨幅 2.3% （ CoreLogic 数据），居各个省会城市之首。没有想到，在加息到来之前，倒是先来了一场洪水来给布村房地产市场降温。虽然目前洪水淹没的房屋数量还远没有 2011 年厉害，但是大雨还没有停，洪峰还没有到达，不知道会发展到哪一步。即使没有 2011 年严重，这次洪水也足够引起人们对大洪水的恐惧，进...

  负扣税是在澳洲广泛使用的一个投资策略。相信刚来澳洲的朋友都是在涉及到房产时第一次听到这个概念。实际上房产投资只是可以用到负扣税的一种投资。任何一种投资，包括地产、股票，债券，只要这项投资有损失，投资人都可以用这个损失去抵减当期个人的应税收入，比如工资以及当期其他资产产生的净收入，从而降低当期个人应缴所得税。如何计算一项投资产生的损失？资产涉及的费用，例如购买这项资产时贷款的利息费用、资产的折旧费用等，超过这项资产带来的收入，这部分差额就是当期的损失。 负扣税是如何工作的呢？以房产投资为例。假设你有一套投资房，每周租金 400 元，年租金 2 万元。这套投资房涉及的费用包括：借款利息 1.5 万元，物业管理费 4000 元，市政税（ council rate ） 2000 元，水费（固定部分） 800 元，房产折旧 3200 元，维修 2000 元。这套投资房当年的净损失是 7000 元 (20,0000- 15,000- 4,000 - 2,000 – 800 - 3,200 – 2000 = -7,000) 。假设你 2021 年的工资收入是 15 万澳元一年。那么 7000 元的投资房损失将会为你带来 7000 × 37% ( 边际税率 )=2,590 元的所得税返回 (tax return) 。 关于房产折旧，指的是正常使用、老化等带来损耗导致的价值下降。这部分也是房产投资的成本。土地价值不会应使用而下降，因此不能折旧。简单来说，房屋框架部分，可以每年折建筑成本的 2.5% 。因此，越新的房屋，建筑成本越高，折旧也就越高。同时新房的装修、设备也都是新的，进一步提高了折旧额度。折旧具体如何计算，有很多因素决定，不同部分的折旧年份不同，而且如果是二手房，还需要根据房屋建造年份、材质、结构等估计剩余可折旧部分的价值。折旧一般都是请专业评估师来估算。一份住宅折旧报告也不贵，一般就是几百澳元。 既然只有投资损失的时候才能退税，那么为什么我要去做带来损失的投资呢？事实上由于澳洲房价最近几十年一直在涨，而且房价涨幅超过房租涨幅，现在已经很少能买到通过出租带来正现金流的房产了。而现在买投资房出租的主要原因是预期房价上涨，未来出售时能获得资本利得 (capital gain) 。长期持有房产，工作的时候利用负扣税降低一些持有成本，未来退休没有工资...

  在中国，家庭信托（ Family trust ）似乎只是富豪阶层使用的工具，而在澳洲，不少家庭，特别是做生意的家庭，都会使用家庭信托。其实家庭信托既不是存在于触摸不到的财富顶层，也不是家家户户都需要涉及的日常工具。 要了解家庭信托，我们先来看一看什么是信托。信托，简单讲就是受人之托。委托人将财产委托给受托人管理，为受益人服务，这是一个基于信任的合同安排，所以叫信托。信托的使用范围非常广泛，比如房产中介收取定金的账户就是信托账户，律师、养老金账户（ Superannuation fund ）也是信托。由自然人设立，将资产委托给受托人，受托人按照信托合同的要求将资产用于该自然人的家庭成员（即受益人）的信托就叫家庭信托。家庭信托的受托人，就是家庭资产的管理人，可以是个人，也可以是公司。 家庭信托是一种持有家庭资产的方式。不同于家庭成员共同或分别持有家庭资产，当资产通过家庭信托持有时，资产就不再属于原始所有人，而是属于这个信托。正是由于这样的安排，家庭信托常常被用做资产保全、税务筹划、财富传承的有效工具。那么家庭信托有哪些优势，哪些人在哪些情况下可以加以利用呢？ 首先，拥有高额财富的家庭通常使用家庭信托保全资产，传承财富，避免对财富的控制权被不断扩大的家族所稀释。比如李嘉诚家族，通过李氏家族基金持有旗下的 20 多家上市公司股权，保证李氏家族对长和系的控制权。信托的受益人包括长子李泽钜即其妻和子女，以及次子李泽楷。收益可以分给家人，但是对资产的控制权不能分。香港豪门中的一个例外是赌王何鸿燊，赌王家族的财富分割是直接分割股权和资产。所以最近赌王家不断扩招，各房添人口，何猷君和奚梦瑶抢先成为“长孙“之父母，引起坊间热议。这样直接的资产分割方式，难怪会引起家族中各种争家产的奇葩行为。不过，这也不能怪赌王，四房太太 17 个子女，这一大家子没法通过家庭信托来凝聚啊。 那么是不是用了家庭信托保全资产，财富传承就一帆风顺、一劳永逸了呢？当然不是。一个著名的例子是新鸿基地产。郭家也用郭氏信托基金持有新鸿基地产的股份，但是依然不能阻止家族内斗。新鸿基创办人郭得胜生前设立郭氏家族信托，持有新鸿基地产股份。该信托得受益人是妻子邝肖卿和三个儿子。郭得胜设立信托得初衷是要三个儿子同心协力，共同经营好新鸿基地产。因此，三个儿子没有私自处理其名下家族基金股权的权利，而且母亲...